旅店買賣避稅 注意資產分類
圖: 大洛杉磯旅館協會舉辦稅務及旅館經營、買賣座談會(攝影：張岳/大紀元)
【大紀元2013年05月28日訊】（大紀元記者張岳、蕭可柔似密市報導）大洛杉磯旅館協會於5月21日在台灣會館舉辦了「稅務及旅館經營、買賣座談會」，會計師講解了2013年新稅法，尤其是與旅館業相關的稅務問題。此外，與會的旅店經營者集思廣益，相互分享了旅館經營和買賣經驗，以及未來旅館市場發展的走勢。
酒店置換規避資本利得稅
稅法規定，出售資產所得收入需要繳納資本利得稅(Capital Gain Tax),但有一個例外，即第1031節交換法（IRC Code Section 1031）。如果所售是商業物業資產，所得收入在規定時間內又用於投資購買相同性質的商務資產，根據第1031節交換法，所得收入的資本利得稅可以獲得遞延，即，可以用新的物業購置費用抵前面的稅。該買賣業務被稱為同類交換（Like-Kind Exchanges）。
並非所有的資產置換都能夠獲得同類交換稅務抵免，所售和所購資產都必須滿足一定的要求。例如，所有資產必須都是用於商務、貿易或投資，而住宅不符合此規定。陳居會計師表示，出售住宅賺錢了須繳稅，如果賣虧則不能抵稅。
此外，用於置換的資產必須是同類（Like-Kind），即同樣性質、類別等，但不限定質量等級。陳居會計師表示，許多旅店(hotel/motel)經營者通常用此種方式獲得資本利得稅的遞延，但有兩點要注意：一，所購新的資產必須在價格、貸款、所付現金等各方面都高於所售資產，才能夠獲得全額抵稅，否則，差額需要繳稅；二，不要為避稅而去置換，除非欲購的資產確實是相中的非常好的物業，否則會得不償失。
資產同類置換的時間限制
根據第1031節交換法，雖然同類交換不要求相關物業必須同時同步交換，但必須滿足兩個時間限制才能享受稅務抵免。除非有特例，如有總統宣佈災難的情況下，這些限制才可延長期限。
第一個時間限制：必須在售出原有物業資產的45天內，以書面形式確定欲購的替代物業。這個書面報告必須由原有業主簽署，並交付給新物業的賣方或其經紀機構。如果只將此意向通知您一方的律師、房地產經紀人、會計師等，那是不夠的。
第二個時間限制：必須在售出原有物業資產的180日內完成對新物業的購買。而且所購資產應是第一個45天時間限制中所列報的資產。
旅店買賣勿忘商譽資產
會計師陳居在講解稅法時特別提醒旅店業者，在出售旅店時，要對旅店的資產進行歸類，尤其是，一定不要忘記商譽資產(Goodwill)，因為不同類別的資產，資本利得稅率(Capital Gain Tax Rate)不同。資產歸類是為了有效避稅。
一般一個旅店的資產中，包括土地、建築物、建築整修、動產(personal property,包括機器設備、傢俱等)，此外還有商譽。據陳居講解，土地和商譽資產的最高利得稅率是36.13%，建築物部分的最高利得稅率是41.13%，而動產的最高利得稅率達55.73%。因此，陳居建議，應盡量減少動產的資產額，並相應增加商譽資產額。相關資產劃分沒有固定的比例規定，陳居表示，只要不離譜即可。同時，資產置換的雙方需要同意並統一。
此外，陳居會計師建議旅店業主，資產歸類盡可能在置換前自己分好，因為負責報稅的會計師不一定熟悉這方面的業務，如果自己不事先分配歸類，會計師可能會按照原先的購置成本分類去計算報稅。
http://www.epochtimes.com/b5/13/5/28/n3880991.htm%E6%97%85%E5%BA%97%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E9%81%BF%E7%A8%85-%E6%B3%A8%E6%84%8F%E8%B3%87%E7%94%A2%E5%88%86%E9%A1%9E.html
知識問題|忘記報稅怎麼辦?可以補報麼?
發問者： 小艾比 ( 初學者 5 級)
發問時間： 2009-06-23 23:23:09
解決時間： 2009-07-03 23:33:01
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回答： 1 評論： 0 意見： 0
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今天忽然驚醒，發現我忘記報稅了!因為上個月整個忙翻了，結果忘記了這件重要的事，怎麼辦?
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回答者： In sad ( 初學者 5 級 )
回答時間： 2009-06-23 23:33:22
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是可以的
像我就有忘了報稅過
只是 . 就要麻煩一點了
要去國稅局補稅 要帶個人大部分資料
要小心!!!!
沒注意被查到可是會被當成 (( 逃稅 ))!!!
那可就慘了!
所以還是請你盡快區補稅吧!
參考資料
親身經驗
2009-06-23 23:36:55 補充
逃稅部分 要看你是哪一種 經營的較嚴重
一般的就不用緊張 . 但要注意日期 . 太久 .
就會引起不必要的麻煩
2009-06-24 15:17:37 補充
會罰前歐 小心託越久罰越多錢
參考資料
自己
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